房地产开发经营作为房地产开发经营与管理课程及实践的核心组成部分，是2014年相关考试的重点考查领域。其内容涵盖了从项目获取到产品销售及售后服务的完整价值链，不仅要求掌握理论知识，更强调对政策、市场与实务操作的综合理解。

核心考点精析

1. 房地产开发程序与主要参与者：必须清晰掌握房地产开发的全流程，包括投资机会选择与决策分析、前期工作（如立项、规划、征地、拆迁）、建设阶段、租售阶段及物业管理。需熟悉开发商、承包商、金融机构、政府机构及专业顾问（策划、设计、中介）等各参与方的角色与相互关系。

1. 土地使用权的获取与开发前期工作：重点理解土地使用权出让与转让的多种方式（如招标、拍卖、挂牌、协议），及其相应的法律与政策规定。前期工作中的可行性研究、项目报建、规划审批流程是关键考点。

1. 房地产开发项目策划与市场分析：涉及市场调研、项目定位（产品、客户、形象）、投资组合理论的应用。需掌握SWOT分析、目标市场选择等工具，并能将市场分析结论有效转化为产品设计建议。

1. 房地产开发项目融资与投资决策：这是经营管理的核心。需深入理解房地产开发资金需求特点、融资渠道（自有资金、银行贷款、信托、上市、债券等）及融资成本。重点掌握财务评价指标，如财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、动态投资回收期、成本利润率等的计算与应用，以及不确定性分析（盈亏平衡分析、敏感性分析）的方法。

1. 房地产开发项目建设管理：了解工程建设的基本模式（如平行发包、施工总承包、项目总承包），熟悉成本、进度、质量、安全及合同管理的核心要点。关注《建设工程施工合同（示范文本）》的主要条款。

1. 房地产市场营销与租售管理：掌握房地产市场营销组合（4P：产品、价格、渠道、促销）在房地产领域的特殊应用。熟悉定价方法（成本导向、需求导向、竞争导向）、销售渠道选择及促销策略。了解房屋租赁管理的主要内容。

1. 房地产开发经营中的税费：熟悉房地产开发经营过程中涉及的主要税种，如土地增值税、增值税（营改增政策需注意时间节点）、企业所得税、契税、城镇土地使用税等，理解其计税依据与计算逻辑。

模拟题库要点提示

模拟练习应围绕上述考点展开，题型通常包括单项选择题、多项选择题、判断题、简答题、计算题和案例分析题。

• 选择题与判断题：多考查对基本概念、流程节点、政策法规细节的识记与理解。例如，土地使用权出让的最高年限、必须公开招标的情形、各类融资方式的特点、相关税费的纳税人等。
• 简答题：常要求系统阐述某一流程或方法，如“简述房地产开发可行性研究的主要内容”、“说明房地产开发项目资金筹措的主要渠道”。
• 计算题：重中之重，集中于投资决策部分。必须熟练掌握现金流表的编制、财务评价指标的计算（特别是FIRR和FNPV）、还款付息计算、盈亏平衡点的计算等。
• 案例分析题：综合性强，通常提供一个模拟项目背景，要求考生综合运用市场分析、投资估算、财务评价、风险分析等知识进行判断、计算与决策建议。例如，给定地块条件和市场数据，要求判断项目可行性，或选择最优融资方案。

备考建议

考生在复习时，应构建以“项目全过程”为主线的知识框架，将分散的考点串联起来。对于计算部分，务必动手练习，理解公式背后的经济含义。需关注2014年前后房地产调控政策的变化（如限购、信贷政策调整等），这些往往是案例分析的重要背景。通过精析考点与模拟实战相结合，方能系统掌握房地产开发经营的精髓，在考试与实践中从容应对。